房地产供求关系发生重大变化，对普通人意味着什么？

最近，中共中央政治局召开会议，对我国当前房地产市场做出最新定位——我国房地产市场供求关系发生重大变化。在政治局会议的前几日，央行有关人士也公开表示，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”。那么，最高层对房地产做出如此表态，到底意味着什么？

过去20多年来，我国房价持续飞涨，楼市供不应求是房价上涨的基础，这种需求既包括房屋的居住需求，也包括各种投资以及投机性需求。但是最近几年，国内楼市迎来拐点，房子越来越卖不动，房价也开始下跌，正是在这样的大背景之下，最高层做出房地产供求关系发生重大变化的判断。

这个判断至少蕴含着两层含义，第一，最高层面首次确认，我国房地产市场已经告别了供不应求的局面，楼市开始进入供需平衡甚至供过于求的新阶段，房价继续像过去那样大涨已经不太可能。第二层含义则在于，房地产供求关系发生重大改变之后，过去在楼市过热时期出台的一些调控打压政策，就有可能会慢慢松绑，房地产市场还将迎来新一轮刺激。

2003年，我国发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式将房地产确认为中国经济的支柱产业，中国的房地产发展模式，也从保障房为主的新加坡模式，切换为市场化为主的模式。以此为起点，中国房地产开启了轰轰烈烈的狂飙之旅，迄今正好20年。

不过，随着最近几年房价下跌，住房的财富效应越来越弱，尤其是我国的租金回报率很低，一线城市的回报率只有1%出头，甚至无法覆盖房贷成本，房产作为投资性资产的回报率就越来越低。所以，在这样的背景下，很多人就不再将房产作为资产配置的首选，楼市的投资性需求也开始大幅萎缩。

从房地产市场的整体来看，供给持续增加，需求越来越少，所以，我国房地产市场的供求关系发生重大变化，也就在情理之中了。

当住房不再短缺甚至过剩之后，供求关系的影响很快体现在市场上。房子从过去的抢手变为滞销，再到销量大跌——2022年，我国的商品房销售面积比上年下降24.3%，商品房销售额下降26.7%。价格也开始明显下跌，尤其是最近，坚挺的一线楼市甚至开始领跌。

在这样的背景下，最高层对我国房地产市场做出供求关系发生重大改变的最新定调，既是对房地产市场的重要总结，更是意味着楼市的刺激将进入新的阶段。

去年下半年以来，我国对房地产开始一轮又一轮的史诗级救市，但是效果并不明显。随着最高层对我国房地产供求关系发出最新定调，这就意味着，未来我国房地产的刺激政策可能还会继续升级。过去一些对房地产市场的限制政策，有可能会陆续迎来松绑。

管理层近期其实已经做出了类似表态，7月14日，央行表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。7月24日，中央政治局会议表示，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

在政治局会议之后，住建部迅速做出了回应，要求各地落实降低首付，以及“认房不用认贷”等政策。其中最引人关注的就是“认房不认贷”。这是过去遏制投资性住房而推出的重要限制性措施。认房不认贷之后，意味着政策层面对二套房的限制开始慢慢松绑。这可能仅仅只是一个开始，过去在房地产调控时期推出的很多限制性政策，都有可能会被慢慢解除。比如现在市场最关注的，一线城市的限购政策是否会被解除。

不过，即使解除限购，也并不意味着房价会再度大涨，最多也就能起到一个短期刺激效应，在楼市供求关系发生重大变化之后，放松限购也改变不了楼市的长期趋势。就像当年人口政策放松二孩，很多人原本预计会出现人口大爆炸，但是出生人口也只在当年出现了小幅反弹，随后就不可避免地继续下滑，直到人口负增长。

从供给的角度来看。过去20年里，我国房地产投资机器高速运转，快速建造了大量住房，我国的住房供应很快就从短缺转向过剩。上世纪90年代，我国人均居住面积只有8平方米左右。按照统计局的数据，截止2020年，我国人均住房面积达到了41.76平方米。

央行在2019年曾经做过一次调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。相比之下，美国的住房拥有率为63.7%，我国的住房拥有率比当时的美国高出了三十多个百分点。无论从怎样的角度来看，我国的住房供应已经是非常充裕。

从需求层面来看。过去20年，支撑我国住房需求高速增长的，主要是我国快速推进的城镇化。上世纪90年代，我国城镇化比例不到30%，经过20多年轰轰烈烈的城镇化之后，我国城镇化率已经超过了65%。高速发展的城镇化，为房地产市场贡献出了巨大的需求，不过，随着城镇化进入下半场甚至尾声，由此产生的需求也就大幅放缓。

除了正常的居住需求之外，我国房地产还有很大一部分来自投资需求。由于房价上涨带来的巨大财富效应，很多人都将房产作为最重要的资产配置，除了居住之外，还要尽可能拥有一套甚至多套投资性住房。按照央行的数据，我国户均拥有住房1.5套，可以看出投资性住房的比例之高。

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