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2022-01-02 来源： 浏览：979
回首整个2021，曾经推动房价一路飙涨的金融属性、教育属性都开始剥离，房子正式踏上了其漫长的回归居住本性的过程。持续多年的借新还旧的经营模式遇到了全新的挑战，不少房企面临生死存亡的考验，行业优胜劣汰大幕已经拉开。房价也开始松动，多地房价逐月环比开始下滑。
这一年，更有一大波关键词贯穿且影响了中国楼市，诸如“两道红线、二手房指导价、集中供地、房贷收紧、房地产税”等。
我们今天着重要提的楼市关键词是“集中供地”。
首批集中供地起“反效果” 房企高溢价拿地
今年2月，自然资源部出台的土地新政文件称，22个重点城市将实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
消息随后得以证实，22个重点城市包括了北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。
出台集中供地的初衷，是希望一方面向市场传达土地充足保障的正面信息，另一方面，降低土地市场竞争热度，稳地价。
但第一批集中供地，除了沈阳、长春、青岛等几个北方城市外，大部分城市的集中供地场面都异常火爆，开发商竞争激烈，对拿地表现得极为积极。由此，高溢价率，高自持成为第一批集中供地的关键词。
其中，杭州、北京揽金均过千亿，分别以1178亿元、1102亿元出让金规模位居第一、第二位；南京、广州分别揽金993亿元、906亿元，位居第三、第四位；重庆紧随在后，收金635亿元，近一半地块溢价率超50％，最高溢价率达130％。
土拍规则逐渐调整 土地市场迅速“遇冷”
土地市场也带火了楼市，调控与市场的微观博弈悄然进行。
第二批集中供地中，多城调整了集中供地规则，如杭州要求挂牌地价最高溢价率不超15％，同一企业不得用“马甲公司”参与同一宗地的竞买，取消“竞配建“、以摇号、竞品质、竞装配率等方式确定竞得人，建立竞买人购地资金来源审查制度等。
从调整后的规则看，很多城市都降低了地块最高溢价率、提高了竞买人资质条件和准入要求、对购地资金审查也更加严格。
第二批集中供地时，热点城市均出现了大批土地提前终止或流拍的现象，同时，多数地块以底价成交，央企和本地国企成为拿地的主角。
以第一轮土拍火热的杭州为例。第二批集中供地前夕，杭州市规划和自然资源局紧急发布17宗地块终止出让公告，其中，包括10宗竞品质地块和7宗普通地块，这7宗普通地块中不乏杭腾未来社区、翠苑等优质地块。正式供地时，多数地块都以底价成交。
根据研究报告，在资金承压、利润收窄、投资周期等多因素作用下，房企拿地意愿受抑制，观望情绪上升，拿地趋于理性。
为了使房企重拾拿地热情，第三批集中供地前，多个城市供地规则再度调整，比如调低溢价率、取消竞配建、提高销售限价、缓交土地款等。
买地门槛降低，第三批集中供地有所回温，但大多数城市仍以底价成交、地方国企仍是拿地主力。
2021年集中供地总结：揽金破2万亿
整体来看，据中指研究院统计，2021年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2万亿元。集中供地期间，土地市场冷热交替，首批次激烈抢地；第二批次颇显冷清，底价成交、流拍不断在各地上演；经过政策调整，第三批次供地趋稳。
全年来看，保利、招商、中海等央企成为拿地主力军；城投企业也在积极拿地，其中无锡、深圳、苏州等城市城投企业拿地数量占比超70％。颇为活跃的民营企业则在2021年土地市场中消沉。
从目前土地成交金额排名看，上海、杭州、广州拿下了前三强，分别是3142亿元、3135亿元、2446亿元。北京总成交金额为1906亿元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，三批次集中供地初步达到了对热点城市房地产土地长效机制建立的目的，引导了市场预期，降低“哄抢式”抢购地块造成的地价上涨和房地产源头市场升温的预期，以及对后期房价的拉动。
展望：明年土地市场以稳为主，城市间分化或加剧
综合来看，2021年集中供地出现了一定的波动，但随着政策不断的修补完善，土地市场也回归较为理性平滑的轨道。
对于明年土地市场的走势，机构预测称：“明年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。一方面，尽管近期政策利好逐步释放，但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企，大部分企业流动性仍旧总体偏紧，企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度。另一方面，虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体来看整体仍然较为严格；同时，各地政策调控机制也越发完善和精准。”
中指研究院预计，2022年，政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。
“市场端不同批次间的热度分化将减弱，但是，2022年上下半年的市场热度波动预计将弱于今年，市场波动更加平稳。”中指研究院表示。